부동산 잔금 미납 시 대처법
이사 날짜는 다가오는데 잔금을 마련하지 못한 상황, 생각보다 많은 분들이 겪는 현실입니다. 이 글에서는 잔금 미납 시 계약 해제 절차, 계약금 몰수 여부, 손해배상 책임 등 실질적인 대응 전략을 전문가 사례와 함께 정리해드립니다.
✅ 잔금을 못 냈다고 계약이 바로 깨질까요?
계약은 '즉시' 해제되지 않습니다
민법상 부동산 계약은 매도인이 먼저 ‘이행 최고’(내용증명 등)를 해야 해제가 가능합니다. 잔금을 당일 못 냈다고 바로 계약금 몰수당하지는 않습니다.
이행지체와 동시이행 항변권
부동산 거래는 쌍무계약입니다. 매수인은 ‘돈을 줄 의무’, 매도인은 ‘등기 및 집 인도’ 의무가 있으며, 이 둘은 동시에 이뤄져야 합니다. 매도인이 준비를 마쳤는지 확인하지 않았다면, ‘동시이행 항변권’을 주장할 수 있습니다.
✅ 계약금, 반드시 몰수되는 걸까요?
계약서의 ‘위약금 조항’을 확인하세요
대부분의 계약서에는 “위약 시 계약금을 몰수”한다는 문구가 있습니다. 이 조항이 있으면 계약금은 손해배상예정액으로 간주되어 돌려받기 어렵습니다.
예외: 위약금 조항이 없을 경우
매도인이 실손해만 입증해야 하며, 계약금 일부를 돌려받을 수도 있습니다. 특히, 계약금이 과도하게 높을 경우엔 법원에 ‘감액 청구’도 가능합니다.
대출 불가 특약이 있다면?
계약 전에 다음과 같은 특약을 넣었다면 계약금 전액 환불도 가능합니다.
“대출 불가 시 계약은 무효로 하며, 매도인은 전액 반환한다.”
✅ 잔금 미납으로 손해배상도 해야 할까?
‘줄줄이 이사’에 따른 특별 손해 발생 가능
내가 잔금을 못 냈을 때, 매도인이 받은 피해가 크다면 계약금 외 손해배상까지 해야 할 수도 있습니다. 특히 사전에 매도인이 그 사정을 고지했다면, 그 손해까지 물어야 합니다.
[사례] 신혼부부의 계약금 5천만 원 구제
대출 지연으로 잔금을 제때 못 낸 A씨 부부. 제가 개입하여 매도인의 준비 미흡을 근거로 동시이행 항변을 주장했고, 3일치 지연이자 약 20만 원만 지급하여 계약금을 지켰습니다.
✅ 잔금 늦게 낼 경우 지연이자는 얼마?
지연이자 계산 공식:
지연손해금 = 미지급 잔금 × 연이율 × (지연일수 ÷ 365)
예: 3억 원 × 12% × (30 ÷ 365) ≈ 2,958,904원
계약금 수천만 원을 날리는 것보다, 지연이자 수백만 원이 훨씬 저렴합니다.
✅ 현실적인 잔금 해결 방안
- 매도인과 소통 후 ‘잔금 연장 합의서’ 작성
- 2금융권/P2P 브릿지 대출로 일단 등기 완료
- 집주인인 경우 전세권 설정 or 임차권 등기로 시간 벌기
- 계약금 일부라도 지키는 합의 해제 요청
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 하루 늦었는데 계약 해제되나요?
A. 아닙니다. ‘최고’ 절차가 없었다면 하루 늦어도 계약은 유효합니다.
Q. 부동산 중개인 과실 시 손해배상 가능?
A. 가능합니다. 허위 정보 제공 시 공제증서를 통해 중개업자에 대한 손해배상 청구가 가능합니다.
Q. 세입자가 잔금 못 내면 추가로 청구 가능?
A. 네. 특별손해 고지가 선행되었다면 가능합니다. 문자, 이메일, 내용증명 등 증거 확보가 핵심입니다.
🎯 결론: 무조건 포기하지 마세요
계약은 감정이 아닌 법으로 움직입니다. 잔금을 못 냈다고 포기하지 마세요. 전문가의 도움을 받아 내용증명 → 유예 요청 → 금융 대책 → 법리 대응까지 순서대로 대응하면, 계약금과 소중한 자산을 지킬 수 있습니다.